Question 1

Qu'est-ce que le crédit-bail immobilier ?

Accepted Answer

Le crédit-bail immobilier est une location assortie d'une option d'achat portant sur un local professionnel : bureaux, entrepôt, atelier, commerce. Un établissement financier, le crédit-bailleur, acquiert ou fait construire l'immeuble, puis le loue à l'entreprise utilisatrice pendant une durée fixée à l'avance. Pendant toute la durée du contrat, le crédit-bailleur reste juridiquement propriétaire du bien. L'entreprise en a la jouissance et en supporte les charges, comme si elle était propriétaire, mais elle ne le devient qu'au terme, en levant l'option d'achat pour un prix convenu dès la signature : la valeur résiduelle.

Question 2

Quelle différence avec un prêt hypothécaire ?

Accepted Answer

Avec un financement hypothécaire, l'entreprise achète immédiatement l'immeuble et l'inscrit à son actif ; la banque prend une garantie réelle sur le bien. En crédit-bail, la propriété est différée : elle ne survient qu'à la levée d'option. Cette différence de propriété se retrouve partout. L'apport prend la forme d'un premier loyer majoré, généralement plus léger qu'un apport bancaire. Au bilan, le crédit-bail n'alimente pas l'endettement financier dans les comptes sociaux, alors que le prêt fait apparaître une dette et un actif amorti. Enfin, la déductibilité n'a pas le même support : en crédit-bail, c'est le loyer qui est déductible, hors quote-part de terrain ; en financement bancaire, ce sont les intérêts et les amortissements de la construction, le terrain n'étant jamais amortissable.

Question 3

Quel apport faut-il prévoir ?

Accepted Answer

En crédit-bail immobilier, l'effort initial prend la forme d'un premier loyer majoré, le plus souvent compris entre 10 et 15 % du montant financé. En financement hypothécaire, les établissements demandent habituellement 20 à 30 % d'apport, auxquels s'ajoutent les frais d'acquisition, rarement financés. C'est l'argument central du produit : à opération égale, le crédit-bail laisse plusieurs centaines de milliers d'euros de fonds propres disponibles. Ces fonds ne disparaissent pas, ils restent mobilisables pour une autre opération, pour le besoin en fonds de roulement ou pour une croissance externe.

Question 4

Le crédit-bail est-il plus cher ?

Accepted Answer

Le taux facial d'un crédit-bail est souvent supérieur de quelques dizaines de points de base à celui d'un prêt hypothécaire, parce que le crédit-bailleur porte la propriété du bien et le risque associé. Comparer ces deux taux ne dit pourtant presque rien. La seule comparaison utile se fait en coût net actualisé après impôt : on additionne tous les décaissements, on en retire les économies d'impôt réellement obtenues, on réintègre la fraction non déductible liée au terrain à la levée d'option, et on actualise l'ensemble. Selon la quote-part de terrain, la durée et le taux d'impôt, l'écart final est souvent faible, parfois à l'avantage du crédit-bail. À cela s'ajoute la valeur propre des fonds propres libérés. Un euro non immobilisé dans les murs peut être redéployé à la rentabilité de l'entreprise ; c'est ce que le simulateur valorise sous le nom d'avantage net.

Question 5

Qu'est-ce que la réintégration fiscale à la levée d'option ?

Accepted Answer

L'article 239 sexies I du code général des impôts prévoit que la fraction des loyers correspondant au terrain n'est pas définitivement déductible. Le terrain n'étant pas un bien amortissable, le législateur neutralise l'avantage obtenu pendant le contrat. Concrètement, l'année où l'entreprise lève l'option, elle réintègre à son résultat imposable la part de loyers affectée au terrain, diminuée du prix de levée. Cette réintégration peut représenter un choc fiscal notable sur un seul exercice ; certains montages permettent de l'étaler. Le simulateur intègre ce mécanisme dans le coût net, c'est ce qui le distingue d'une simple comparaison de mensualités.

Question 6

Quelle durée et quelle valeur résiduelle sont d'usage ?

Accepted Answer

Les contrats de crédit-bail immobilier s'établissent le plus souvent sur douze à quinze ans, parfois jusqu'à vingt ans pour des actifs de grande taille ou des constructions neuves. La durée conditionne à la fois le montant du loyer et le rythme auquel l'économie d'impôt est obtenue. La valeur résiduelle, c'est-à-dire le prix de levée d'option, varie de 1 à 15 % du montant financé selon les établissements et la nature de l'actif. Une valeur résiduelle basse allège l'effort de sortie mais alourdit les loyers ; une valeur résiduelle élevée fait l'inverse et augmente la réintégration à la levée.

Comparaison	Crédit-bail	Hypothécaire
Montant financé	3 060 000 €	3 060 000 €
Apport mobilisé	306 000 €	636 480 €
Loyer / annuité annuel	224 354 €	184 203 €
Total décaissé	4 211 315 €	4 410 543 €
Économies d'impôt	602 829 €	752 636 €
Coût net actualisé	2 399 521 €	2 499 525 €
Valeur du redéploiement	333 563 €	0 €
Avantage net	433 567 €	0 €
Réintégration à la levée	300 000 €	0 €
Quote-part terrain non déduite	150 000 €	0 €

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